[摘要] 回眸近几年盐城楼市，在已进入的品牌房企中，堪称“稳健”二字的应该唯有中海。
回眸近几年盐城楼市，在已进入的品牌房企中，堪称“稳健”二字的应该唯有中海。
早在2012年业内盛传中海即将来盐，已秘密看地。同年12月底，城南日月路地块挂牌，翌年1月中海摘牌，首进盐城尘埃落定。13年9月世纪公馆首开，恰逢一波市场暖流，同年11月底摘获交投船厂地块，深耕盐城。14年6月凯旋门首开，则遇市场下行。接下来的14-15年熊市中，中海以去化世、凯两项目库存为主。
时间来到16年1月，在将世、凯两项目住宅大抵去清后，中海再次出手串场河东近400亩“粮仓项目”但遭恒大截胡。接下来一段时间，中海一边去化住宅尾房和商铺，一边另寻新地。16年春夏，牛市启动。同年8月中海看准南附医以南片区的新一轮开发，出手人民南路两侧地块，这次又被中梁截胡一块。好在保住两块，即刚刚结束的万锦南园、北园。
17年土地市场紧跟楼市火热，但中海并没有参与热闹的景山土拍。而是出手不凡，摘得热电厂地王。而后又曾参拍东圣·花园南侧地块，但被碧桂园摘得。
18年中海全年指标30亿。在万锦园快速清盘基础上，天钻作为一个特殊的圈层项目，较难担当跑量主力。今年3月中海再次出手，摘获154亩城南0401地块，补充粮仓。
总结中海之“稳”主要由以下几方面因素：
1、良好的政企关系，灵活的合作模式。中海和城南关系好，业内了然。2013年1月首进盐城，同年11月与交投合作船厂地块，并解决一部分回迁安置。16年8月又与城南共同开发万锦园项目，17月5月摘获热电厂地王，18年3月与保利合作拿下0401地块。政企合作+企企合作+旧改回迁+苏北地王，可谓多管齐下。
2、稳健的开发节奏，准确的拿地方向。先看几项统计：
1）面积。中海目前在盐城的5个项目6宗地块，共782亩。其中为世纪公馆220亩，为天钻78亩，平均每宗130亩。土地面积适中，无过大或过小地块（过小影响项目品质和形象，过大影响资金沉淀和快周转）。
2）地价。中海6宗地块平均地价516万/亩，平均楼面3587元/平。其中最贵的自然是天钻，1783万/亩，楼面达13375元/平。地价的为万锦南园，255万/亩。楼面的为凯旋门，1696元/平。
众所周知，中海在盐拿的地普遍不便宜。早在5年前的时代背景下，学区较一般的世纪公馆282万/亩，凯旋门260万/亩。但从侧面讲，中海拿地的地段也一直较好。
3）容积。中海所有项目中，容积的为凯旋门2.3，的为天钻和0401地块，均为2.0，整体平均值2.15，较利于高低配开发。
4）区位。中海在盐获取的5个项目6宗地块，全部位于城南新区。如果再将中海曾参拍的恒大·帝景、碧桂园天境考虑进来 ，可谓“只看城南，不看其他”。
综上，中海基本平均1年1个项目的稳健开发节奏。项目平均规模130亩，平均容积2.15，地价基本均高于当年市场均价。产品以纯住宅开发为主，不碰商业配比较高地块，更不碰公寓写字楼。区位则全部押宝城南，且对城建规划保持敏锐。如16年城南当时既定串场河以东、南环路以南两大发展方向（后改为重点向南），同年1月中海参拍串场河东L形3宗地块（后被恒大搅局，现恒大·帝景），同年8月中海又参拍人民南路L形3宗地块（后被中梁搅局，吃掉中间一块，现聚龙首府），可谓“跟对中海，走对方向”。开发方式看似固守成规，但在过去几年的盐城市场确实管用，并能够抵御一定的市场下行风险。
三四线城市尽量不碰远郊，不碰商业配比较高地块，此为业内惯例。如盐城绿地·商务城的大量商办库存、绿地·滨湖城的远郊尴尬境地、恒大·名都上千套公寓降价促销、华润公寓亏本甩卖等现象，均可汲取一定经验。
3、严丝合缝的产品定位和户配。高低配和圈层豪宅，都是做大项目货值的惯用手段。中海目前在盐5个项目中，4个做高低配（含0401地块），1个做圈层。高低配的传统优势很多，譬如既可做大货值，又可扩大营销客群面。别墅、洋房等改善元素的加入，较之传统纯高层项目，还可拉高调性。中海早在个项目世纪公馆开始，就坚持高低配手段，而后的几个项目，更是别墅/洋房/小高/大高，一发不可收拾，且户配越发严丝合缝。到了万锦园、天钻，为确保项目利润化，更是加入精装手段。
4、户型设计。这里要讲的不是好，而是稳。中海户型的特点是中庸，无明显硬伤，无奇葩户型。从13年个项目世纪公馆开始，就引入在当时盐城还较少见的连廊。几年几个项目下来，中海所有户型几乎全部南北通透，全部三房以上。尽管各小区交付后，确实也存在一些物业、采光和公共部位节省成本等问题，学区也都一般，但较好的地段+户型，使得中海二手房保值能力十分不错。
ps中海·凯旋门倒有一些特殊户型。主要是北区较大面积的连廊中户和南区一些回迁安置两房。
总体而言。地段优质+住宅为主+产品定位准确+户型设计，以及央企品牌背书。综合加成，极大降低了项目的滞销风险系数，从而有力支撑后续的稳健开发，并形成良性循环。
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