[摘要] 各地出台不同的楼市调控措施，应该对其适用范围、对象、效应及可持续性做出认真评估，绝不能为了一时的立竿见影而不择手段，必须考虑政策是否可持续、是否可以成为未来长效机制的组成部分。而且，如果在保有环节征收房产税尚有诸多理论、法律和操作层面的问题需要厘清，那么，在销售环节加大炒房成本不仅是可行的，而且是具
【编者按】
各地出台不同的楼市调控措施，应该对其适用范围、对象、效应及可持续性做出认真评估，绝不能为了一时的立竿见影而不择手段，必须考虑政策是否可持续、是否可以成为未来长效机制的组成部分。而且，如果在保有环节征收房产税尚有诸多理论、法律和操作层面的问题需要厘清，那么，在销售环节加大炒房成本不仅是可行的，而且是具有可持续性的，关键还要看地方政府的态度、理念和智慧。
近段时间，北京接二连三出台楼市调控政策，成为新一轮楼市调控大潮的缩影。除北京以外，还有20多个城市相继出台限购或限购升级措施，差异化信贷成为这一轮调控的着力点。
相关地方履行主体责任，力图使调控措施尽快收到实效，其出发点和态度值得肯定。但需要提醒的是，各地出台不同的调控措施，应该对其适用范围、对象、效应及可持续性做出认真评估，而不能只看一时效果。调控应遏制投资投机性需求，阻止炒房者和炒房资金流入楼市，在有效防范风险的同时使房价回归价值，而不是通过压制刚需和改善性需求达到降低房价的目的。
事实上，政策发生效应存在一定的滞后期。2012年的“双限”调控措施出台后，当年房价上涨的城市仍在增加，第二年效应开始显现。直至2015年2月，销售面积和销售额同比降幅双双跌至低点；同年3月，70个大中城市新建商品住宅同比价格均呈降势。所以，有必要对调控政策保持耐心，而不是一味加码、伤及刚需。
截至去年末，新建商品住宅施工面积52亿平方米，待售面积4亿平方米，共56亿平方米。按城镇人口近8亿人计，人均7平方米。按当年销售13.7亿平方米计，即使不开工新项目，也可以持续销售4年以上。尽管其中存在结构问题、不平衡问题，但只要抑制了投资投机性购房，房价因供求关系变化而有所回落，就是大概率乃至必然事件。
此时需要反思的是，不管是为了自住还是为了炒房，为什么有些人不惜演一出“假离婚”、冒着弄假成真的风险，也要以首套房的贷款政策购买第二套房呢？关键就在于这些人对楼市的预期依然看涨。如果判断调控会带来房价回落，任何人都不会采取如此非常手段来抢购第二套房。
纵观房地产市场的发展历程，特别是2012年“双限”以来的起伏跌宕，可以看出民众的看涨预期不是源自调控措施的无效，而是因为政策的剧烈摇摆反复。如果没有2015年“9·30”之后的一系列取消“双限”、大力加杠杆措施，就不会发生2016年的房价暴涨。所以，各地当下推出的调控措施，绝不能为了一时的立竿见影而不择手段，必须考虑政策是否可持续、是否可以成为未来长效机制的组成部分。特别应充分意识到，如果今后再有相反的政策出台，必将极大动摇民众的信心。
尽管建立确保房地产市场平稳发展的长效机制尚需时日，但是，如果不是从短期考核着眼，而是从经济规律、市场规律把握，以长期改善民生、提高民众实际购房能力并防范楼市泡沫和金融风险为目的，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，牢牢坚持住房的居住属性，并从根本上改变对土地财政的过度依赖，其实并不缺具有可持续性的政策和措施选项。比如，延长二手房的上市交易时间、提高出售非自住第二套房的交易成本，等等。如果在保有环节征收房产税尚有诸多理论、法律和操作层面的问题需要厘清，那么，在销售环节加大炒房成本不仅是可行的，而且是具有可持续性的，关键还要看地方政府的态度、理念和智慧。
（原题为《楼市调控不能只看一时》）
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