[摘要] “如果北京(楼盘)只有一两块高价地,那把它做成高价房还可以,但是如果高价地多了,就可能每个都是风险。”日前,在全联房地产商会三季度REICO报告发布会上,谈及近期北京土地市场的“抢地潮”,全联房地产商会执行会长任志强如是说。
“如果北京（楼盘）只有一两块高价地，那把它做成高价房还可以，但是如果高价地多了，就可能每个都是风险。”日前，在全联房地产商会三季度REICO报告发布会上，谈及近期北京土地市场的“抢地潮”，全联房地产商会执行会长任志强如是说。
日前，由全联房地产商会（CRECC）和中城联盟投资基金共同支持建立的“REICO工作室”在北京举行了2015年第3季度《中国房地产市场报告》（简称REICO报告）和《CRECC中国房地产企业景气指数监测报告》（简称CRECC报告）发布研讨会。
REICO报告预计，受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，四季度房地产市场表现或弱于三季度。同日发布的《三季度中国房地产企业景气指数监测报告显示》，近五成企业认为四季度企业综合经营状况一般，超三成企业认为不佳。
REICO报告指出，3季度，房屋交易继续回暖，销售增幅和价格涨幅高于2季度。本季房屋销售面积为3.26亿平方米，同比增加13.5%，增幅比2季度增加0.2个百分点。3季度，监测的70个大中城市新建住宅价格环比止跌上涨，累计上涨0.15%。但二手房交易季末增长态势减弱。
房企投资意愿依然低落
在房地产投资方面，REICO报告指出，3季度房地产企业投资意愿依然延续上半年的低落态势。其中房地产开发投资增速出现1998年以来首次负增长。数据显示，本季房地产开发完成投资2.66万亿元，同比负增长0.57%；房地产企业购置土地面积0.16亿平方米，同比减少33.8%，连续4个季度降幅在30%以上；房地产开发房屋新开工面积4.7亿平方米，同比下降7.7%，比2季度降幅收窄6.6个百分点。
同样，CRECC报告也显示，三季度房企景气指数、信心指数双双回调，其中行业景气指数回调50景气线之下至42，预示影响房地产行业发展的不确定因素增加下行压力增大，企业家信心指数为65.6，房企经营者对房地产后期发展仍有一定信心，但同二季度的89.9相比有大幅下降。
受制于房企投资意愿的低落，三季度，购置土地减少的企业所占比例达到55.4%，环比扩大近23个百分点，增加的企业仅有2.6%。本季企业仍以消化存量为主基调。
在房企资金压力方面，3季度仍处于历史较高水平。REICO报告显示，前三季度房地产开发资金来源/房地产开发投资的比值为1.89，为历史较低数值。
在本季，一方面房企资金压力不减，另一方面土地购置价格上涨幅度也不减。CRECC报告显示，3季度企业购置土地价格上涨的比例继续走高，所占比例由二季度35.3%上升到47.4%。
“北京近连续出让的几块高价地，都竞配了大量保障房，这消化起来非常困难，整个社区没法做成一个纯净的高端小区，而要把整个小区拆成两部分也不可能。”任志强表示。
他表示：“为了不被老百姓攻击土地出让价格，北京市政府故意摁住地价。比如，一块地成交之后的楼面价为3万元/平方米，而在竞拍时，当土地溢价率达到50%时，政府就让开发商转去竞拍保障房。也就是说，这3万元/平方米的楼面价还承担了80%-90%保障房的地价。此外，开发商还要承担3%的税费及高利率。”
国家发改委投资研究所房地产研究室主任刘琳也认为这些高价地的风险很大。“近拍地的价格明显贵，贵一点儿半点儿比较正常，但是如果贵出2倍就不正常了。其实北京历史上面粉贵于面包的时候是有，在市场上升期的时候，后期的上涨会消化前期的价格，但是现在从中长期来看，大家都不是非常看好。这种情况下，拿地成本很高的企业，其经营风险也很大。”
预计4季度市场不乐观
REICO报告认为，受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，4季度房地产市场表现弱于3季度的可能性很大。主要表现在房屋销量增速回落、房屋新开工面积继续下降、房地产投资增速继续下降，以及一二线城市房价涨幅继续回落。
CRECC通过对企业的调研发现，4季度47.4%企业认为综合经营状况一般，33.0%企业认为不佳。4季度房地产经营者投资预期增加的占14.4%，持平的38.6%两项相加总体相当，同上季预期计划增长36.4%相比，速度明显放缓。
任志强表示，今年全年的房地产销售面积有望超过2013年的历史高水平，不过今年销售面积增长的前提是利率下降和价格下调，这与2013年价格飞涨中的房地产销售面积增长不同。他认为，当前房地产市场的大压力是库存较大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
