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高地价下的进退维谷

新金融观察报   2015-11-09 12:57

[摘要] 一面是房企持续高涨的拿地热情,一面是碧桂园、龙湖、华润、招商等拿地后先后打起了退堂鼓,在北京(楼盘)这个大舞台,房企们正面临着一道艰难的选择题,占领北京市场无疑能带来巨大的品牌效应,却也带来不小的去化压力,北京楼市是国内有购买力的市场,但越来越高的地价却不断压缩利润空间。在北京,前进还是后退,对房企来......

一面是房企持续高涨的拿地热情,一面是碧桂园、龙湖、华润、招商等拿地后先后打起了退堂鼓,在北京(楼盘)这个大舞台,房企们正面临着一道艰难的选择题,占领北京市场无疑能带来巨大的品牌效应,却也带来不小的去化压力,北京楼市是国内有购买力的市场,但越来越高的地价却不断压缩利润空间。在北京,前进还是后退,对房企来说,也许正像汪峰在《北京 北京》中所唱的:“在这有太多让我眷恋的东西。我们在这寻找,也在这失去。”

退地几成真

碧桂园首次进京之旅几告终结。据传其拿地伙伴中国金茂在其准备退出拿地后已经找好了下家。中国建筑(601668,股吧)相关人士近日传出消息,将与金茂联合开发丰台区花乡四合庄两地块。该两宗地块是10月21日金茂与碧桂园联合体拿下的丰台地王,当时两块地拿地总价格为51.8亿元,楼面价2.9万元/平方米,溢价率140%。

作为国内少有的几家千亿级房企之一,碧桂园一直以来给外界的印象是长于三四线城市的项目开发,以超级大盘模式著称。随着近年来房地产调控的深化,带来的一大变化就是一二线城市与三四线城市楼市的分化,一二线城市今年迅速回暖,三四线城市则依然陷于销售困局,碧桂园此前的商业模式受到挑战。

在这样的背景下,今年碧桂园开启了一线城市拿地战略。4月在土地市场上竞得上海(楼盘)嘉定项目,7月又以合作及股权收购的方式获得了广州(楼盘)天河及深圳(楼盘)坂田项目,在具风向标作用的北京市场,碧桂园也多次现身拍卖现场,终于在10月21日的拍卖中联手金茂拿下了丰台地块。值得一提的是,当天的拍卖中,金茂碧桂园联合体的拿地单价高达2.9万元/平方米,而仅仅在前一日,中铁置业联合体在同一区域拿下的丰台区1516-12-B地块,楼面价只有1.8万元/平方米。

或许正是这个有些贵得离谱的价格,使碧桂园打起了退堂鼓。仅仅在拿地3天后的10月24日,市场上就传出其有可能退出丰台地块开发的消息,传言称主导举牌的金茂在竞拍中终报价超出了碧桂园授权金额,碧桂园为此仍在核算项目成本和价值。至今碧桂园并未对外表态,直到中国建筑传出接手消息,似乎印证了碧桂园的退出。

碧桂园刚拿地不久,瑞信集团就发表研究报告表示,因碧桂园持有一线城市土地储备所付价格太高,新项目或为毛利和资产净值带来负面影响。碧桂园今年前九个月的合约销售只有850亿元,约为全年目标的63%,瑞信认为碧桂园较为困难达到全年销售1350亿元的目标。对于碧桂园首次进京即受阻的情况,亚豪机构市场总监郭毅表示,丰台地块要面对北京的中高端客群,碧桂园能否掌握北京市场的需求,打造出适销的产品令外界怀疑,毕竟碧桂园从来没有在北京市区开发过中高端项目。

无独有偶,10月23日龙湖平安兴昌联合体以总价14.2亿元,楼面价2.75万元/平方米拿下的北京昌平区南邵镇0303-07地块也在近日传出消息,龙湖和平安打算退出合作,兴昌正在寻找新的合作伙伴。11月2日,以83.4亿元成交价晋升为北京总价第三高地块的北京丰台区南苑乡地块,在拿地结果诞生后的一传出了华润招商华侨城联合体可能“解体”的消息,华润和招商有可能退出。

高地价的无奈

碧桂园此前在北京无项目经验,拿地前可能对未来困难预估不足选择退出还不难理解,龙湖、华润、招商都在北京有成功经验,依然在拿地后传出退出传闻,背后原因是当下以北京为代表的一线城市土地市场的疯狂和房企在高地价下的无奈。

以北京为例,2015年北京供应的住宅土地合计32宗,其中大部分属性都是非居住类用地,住宅部分按照对应的楼面价计算,高达3.7万元/平方米,而目前北京楼市成交房价只有2.9万元/平方米,面粉贵过面包成为常态。10月份北京土地市场合计成交50宗土地,平均溢价率高达39%。在11月,北京、上海、广州、深圳四大一线城市,待售土地达到了67宗,起拍总价高达765.6亿元。对房企来说,在一线城市不拿地,失去了持续滚动开发的动力,也意味着放弃了具活力的市场,而拿地,所面临的就是高地价带来的成本压力,资金风险持续累积。

2015年以来,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元,平均拿地价格为4537元/平方米,同比上涨27%。它们在一线城市拿地所投入的金额占比为44%。地价的上涨已经明显压缩了房企的利润空间,目前已经公布三季报的80家上市房企,总营业收入为4244.45亿,但合计的净利润只有343.5亿元,净利润率只有8%,今年很可能终会首次出现上市房企净利润低于两位数的情况。

联合拿地隐忧

分析几起退地传言,还有一个共同点都是联合体拿地。通过梳理可以发现,近两年来在各大一线城市,拿下“地王”的往往以联合体形式居多,尤其是“民企+国企”、“房企+险资”联合体形式成为现阶段非常明显的特征。

在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下,土地更贵、融资更难、开发周期拉长、消费者对品质要求更高等,都成为越来越多房企选择合作开发项目的原因。一直作为房地产行业领军企业的万科、保利、华润、招商、碧桂园等大型品牌房企,近年来也成为合作开发的热衷者。

不过组成联合体后,对房企来说并不是一劳永逸。从几家有退地意愿的房企就能看出,一是对拿地价格预期不同,可能导致拿地后无法谈拢,为地块开发带来隐患,二是合作开发过程中出现不同意见,影响项目开发和运营节奏,导致项目失败的风险。

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