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碧桂园6.1亿元首进上海 转型“小盘”开发模式

邦地产   2015-05-01 00:00

[摘要] 4月29日,备受瞩目的上海嘉定区徐行镇地块以暗标形式竞拍。经过激烈角逐,内地房地产十强、千亿级企业集团碧桂园在经历了多年苦等之后,终于进入上海,以6.0755亿元摘得该地块,溢价率62.16%,折合楼板价8108元/平方米。

4月29日,备受瞩目的上海嘉定区徐行镇地块以暗标形式竞拍。经过激烈角逐,内地房地产十强、千亿级企业集团碧桂园在经历了多年苦等之后,终于进入上海,以6.0755亿元摘得该地块,溢价率62.16%,折合楼板价8108元/平方米。

业内认为,这一项目料将颠覆碧桂园原有的三四线城市大盘开发模式,对碧桂园的战略转型具有重大意义。

首次在广州以外的一线城市落子

出让资料显示,碧桂园成功拿下的这一地块属纯住宅性质,东至启宁路,南至启悦路,西至澄浏公路,北至钱桥泾。总出让面积62443.4平方米,容积率1.2,起始楼面价5000元/平方米。参与此次竞标的还有新城、金地、旭辉、同济、k2、海伦堡等多家房企。

《每日经济新闻》记者时间联系了碧桂园品牌相关负责人。对方表示,摘得嘉定区徐行镇地块,是碧桂园集团真正意义上在广州之外的一线城市项目的落地,上海是碧桂园一直看重的市场,这次的进驻,具有战略意义。

碧桂园垂涎上海市场已有多年,但一直没有找到合适的机会进入。易居研究院分析师严跃进认为,在上海拿地符合大多数房企进军一线城市的战略需求。选择在一线城市拿地,主要是看中后续的增值空间。此外,在上海进行项目开发,也有利于寻找新的战略扩张机会。

德佑链家研究总监陆骑麟表示,在一线城市布局已经成为房企的一个主流投资趋势。但碧桂园拿地相对谨慎,不会在一线城市的核心区域争“地王”,导致利润偏低。

去年10月,碧桂园携九龙湾项目“进京”,曾被认为是落地一线城市。该项目处于北京房山区张坊镇一渡龙安大桥东侧,实际属于河北保定地界,只不过与北京仅一线之隔。总占地8000亩,周边为森林公园,产品定位为北京人群的第二居所,户型为花园洋房联排别墅,基本符合原有的大盘模式。

告别三四线大盘开发模式

与上述北京项目相比,除了是真正意义上的落子广州以外的一线城市碧桂园此番进军上海更为重大的意义在于,该项目可能将颠覆其原有的在三四线城市开发百万方大盘的模式。

《每日经济新闻》记者注意到,根据出让预合同,该地块内需要建设占比不少于20%的90平方米以下中小套型住宅。此外,还须配建5%建筑面积保障房并移交给政府。且项目全装修住宅面积应占比应在30%以上。

某研究中心专家向记者表示,此次碧桂园在上海摘得的地块,处于嘉定老城区,总体量也仅6.3万方,1.2的容积率,预计将被打造成小户型公寓经济型别墅的综合社区。目前周边楼盘均价在15000元/平方米左右。

碧桂园选择在上海市内拿地,由于地块离轨交较远,针对的应是嘉定老城区原有居民,或工作地点在嘉定区内的居民。他认为,碧桂园此次首进上海市场,上述地块很可能成为碧桂园的一次开发尝试。

根据2014年年报,碧桂园的项目基本位于三四线城市,在共有33个体量超过百万方的大盘,其中9个分布在广州、沈阳和长沙,其他均位于三四线城市,和2014年中报里的数量相同,可以看出,近一年内,碧桂园没有再增加过百万方以上的大盘。此外,碧桂园单项目的平均建面也从去年中报的77.61万平方米,下降至去年年报时的58.65万平方米,亦可看出碧桂园策略的调整。

碧桂园相关人士向记者表示,从去年开始,碧桂园从原先的大盘开发模式,转向“小盘”化的尝试,目前在已有大量的小体量项目。

在上海还有后续拿地计划

谈及上海项目的未来定位,碧桂园该品牌负责人对《每日经济新闻》记者表示,公司将结合上述地块规划条件要求,将其开发为满足刚性需求为主的普通商品住宅

严跃进表示,碧桂园的品牌,一定程度会带动上海西北部市场的交易繁荣。但周边地铁线路没有规划延伸,因此在住宅销售方面还是会面临一定的压力。

碧桂园进入上海市场后,营销策略好仍维持在三四线城市的价格亲民策略。另外,可以适当围绕90后的青年消费者设计产品,以确保项目的销售。

来自碧桂园内部的消息是,上述项目将由碧桂园集团沪苏区域的一名老将来全权负责。除了已经获得的上述地块外,碧桂园还将继续寻找在上海及环上海的土地开发机会,目前已有多个意向地块在接洽。

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