[摘要] 眼下业内人士对于商业地产的发展呈现出了两极分化的观点:一部分人认为,商业地产随着城市化进程、城建力度的加深仍然有很大的发展空间； 另一部分人认为，我市商业地产在某些区域、某些领域内已经出现过度建设的现象，投资的风险也在加大，未来将有一批项目运营困难。
眼下业内人士对于商业地产的发展呈现出了两极分化的观点:一部分人认为,商业地产随着城市化进程、城建力度的加深仍然有很大的发展空间；另一部分人认为，我市商业地产在某些区域、某些领域内已经出现过度建设的现象，投资的风险也在加大，未来将有一批项目运营困难。
就这样的问题，建军路地下商业街营销经理表示对盐城商业的发展持较乐观的态度，但不是盲目的乐观。从宏观角度来看，商业地产的前景被看好，细化到不同的项目后，所产生的效应有很大不同。对于投资者而言，在商业项目不断涌出的阶段，应当更加注重项目的特殊性。就建军路地下商业街而言，它本身拥有太多其它项目没有的东西，比如地段、业态、功能……因此才会受到市场的热切关注，达到了“未开先热”的效果。
新一轮商业投资正式开启
现今商业项目的开发密度与速度是盐城房产史上前所未有的。去年同期正在上马的商业项目不超过三个，而现在就有建军路地下商业街、五洲国际广场、金鹰奥莱城、同曦鸣城、绿地饕界美食街等正在路上的项目。这还没有包括更多已经露面但还没有启动的项目，以及住宅楼盘的底商、社区商业。
上半年商业的主角是建军路与聚龙湖，这两大区域内多个项止的纷纷启动，揭开了盐城市场新一轮商业地产的建设、投资高峰期到来。之所以用“新一轮”来形容这次的投资潮主要有三层意义。
首先从宏观的量来讲，此轮商业的集中开花所映出城市经济的蓬勃发展，沿海特大型城市的建设已经初显成效。不断拉升的城市框架产生许多商业布局的空白片区，在这些区域内需要出现一定量的商业体来迎合市场需求。但对于投资者而言，在这些区域内进行投资行为完全等同于“摸着石头过河”，谁也不知道水深水浅,而这在往年的商业区投资中是很少见到的。
其次，从时间节点来说，这次的商业投资处在市场整体性的升级转型中。加上住宅市场的调控，导致了不少人将注意力放到了商业项目上。有的人把商业地产当做避风港，盲目进军；有的人把住宅投资的物业套用到了商业项目上，忽略了商业地产投资的核心问题——投资。尽管总体的发展趋势属于良性，但这一轮的商业投资不可避免的存在一些乱象。
最后就是投资产品的多样化。目前市场上的投资产品的多样化。目前市场上的投资产品既有大家较为熟悉的沿街商铺、写字楼、专业市场，也有新一代的shopping-mail、酒店公寓、城市综合体。这么多的新型产品堆在眼前，说明新一轮的投资考验的不仅是投资者的眼光，还要求其具备更专业的知识储备。商业投资专业化，商业行为复杂化是目前发展阶段的必然，外行人进入商业地产的风险程度比之前要大得多。
有概念，有创意，有地段，为何不成功？
投资商业地产，有时候很容易被开发商的花式包装所迷惑。在这些包装里，有的东西极具诱惑性，特别是宣传中提及的一些概念、创意。他们尽可能地美化自己的产品，对于潜在的风险避而不谈，大有唯我独尊的气势。
其实做商业地产，炒作是必须具备的手段之一。不论是大到万达广场，还是小到社区商业，都需要提提概念，搞搞创意来吸引眼球。一个成功的商业项目其包装也一定是成功的。但反过来说，一个项目炒火了某个概念，未必意味着后期运营会顺利。举例来说，大庆路段某商业项目当年就打出了我市地下购物中心的概念。当时的市场环境，商业地产还属于小门类，竞争并不算激烈。只要有什么新颖的概念被提出，就会立刻成为焦点。该商业广场的前期炒作尚算过关，在销售阶段问题就暴露了，当时盐城市民对于地下商铺的接受程度其实已经有了。只是该项目一味强调业态的特殊性，忽略了品牌加盟、主力店，忽略了项目内部之间的区域细化、功能定位，从而使得整个项目给人华而不实、不够专业的印象。一直到现在，该项目内销售出去的商铺大部分都处于关门状态，后期进驻的超市成为了仅存的果实。
让很多人始料不及的是，有的项目地段优越甚至可以用黄金来形容，但是投资者就是不买账。沿解放路的某小区商铺，其拥有着市区难得的地段资源，应该说只要操作得当每一间商铺都能够成为抢手货。事实恰恰相反，几年前刚刚建成的时候商铺销售率出奇的低，原来众人认为香饽饽变成了无人问津的鱼腩。时至今日，该地段的铺子仍然是十室九空。尽管价格已经，但有价无市的投资行为无异于竹篮打水，所以说物业对于商业投资而言更像是空头支票，能不能产生，只有真金白银说了算。过分依赖地段优势，不对项目进行全方位解读，不对定位、设计、策划等一系列的动作进行深加工，这样的项目放到市场上实在令人害怕。
谁在为这些商业项目买单？
有人说商业地产投资属于高风险投资。的确，随着商业项目建设数量的累积，在一些区域内势必会出现商业资源饱和的现象。在经济更为发达的长三角地区，已经有城市出现了商业地产发展的瓶颈。虽然在我市还没有达到类似的程度，但对于普通投资而言需要慎重考虑项目。资金实力较为雄厚的投资者，可以将目光放在建军路、聚龙湖范围内的，这里的竞争虽大但风险系数低，适合长线投资。资金较为紧张的中小投资者可以考虑新兴区域内的商业项目，特别是商铺投资，潜力大、资金量要求低且高，长线短线都适合。
长期以来我们在讨论商业地产开发与投资的问题时，都在强调这样一个观点：投资者是商业项目成败的承担者。开发商开发结束之后，留下物业公司就走人了； 经营户如果发现这家生意不好做，可以重新选择下一家。但是投资者不一样，他花了钱买下了铺子，从此益的有无与高低都与这个项目息息相关。
实际上，为商业项目买单的除了投资者，还有这座城市本身。商业地产是具有多重属性的事物，它既是房产项目也是城建项目。很多时间商业项目还是城市建设的排头兵。许多城市的新地标都是由商业项目创造的，就像上海的新天地，南京的德基广场。
项目建得好，自然会为投资者带来财富，为城市面貌争光。如果项目开发失败，受影响的不光是投资者与经营户，还有城市。烂尾楼这个词相信大家都不陌生。除了烂尾楼外，还有很多烂尾铺、烂尾广场等。前几年，城南某处空地上建起了成片的商业设施，结果因为定位错误预备不足，一荒就荒了五年多，现在是杂草丛生。笔者去年采访时得知该项目将要拆除得新规划。再如上述文章讲到的某项目，商铺关门关了四五年，浪费了城市资源不说，门口堆放的建筑垃圾也为环卫工人增加了工作难度。
商业项目是一个综合性的行为，它与城市建设的关系是“你中有我，我中有你”，合理的规划与建设既是对城市的尊重，也是对项目本身的提升。在我市建设成为沿海特大型城市的征途上，盐城需要高端的项目来作开拓先锋，在发挥城市配套功能的同时也为城市营造更多的气质与特色。
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